Hervorming wet op de mede-eigendom

In onze steden en dorpskernen verrijzen de laatste jaren meer en meer mede-eigendommen en appartementsgebouwen. De wetgever is gelukkig niet blind voor deze evolutie. Hoewel de wetgeving op de (appartements-)mede-eigendom pas in 1994 in het Burgerlijk Wetboek werd ingelast, wordt zij binnenkort al voor de tweede maal in één decennium grondig hervormd en bijgeschaafd.

De nieuwe regelgeving, die vanaf 1 januari 2019 van toepassing zal zijn, is gesteund op vier krachtlijnen: 

Een greep uit de wijzigingen en nieuwigheden die voor u als mede-eigenaar of bewoner in de praktijk van belang zijn, wordt hier geschetst door Ruben Feys van VDV Advocaten.

Om mede-eigenaars de mogelijkheid te geven om soepeler toegang te krijgen tot moderne energie- en telecommunicatiemiddelen (zoals bijvoorbeeld snel internet, een laadpunt voor elektrische voertuigen, airco,...), krijgen individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen.

Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemene delen bevindt en heeft ook het recht om die infrastructuur te onderhouden of te hernieuwen.

In eerste instantie dient er overeenstemming met de (vereniging van) mede-eigenaars te worden nagestreefd. De mede-eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur voor water, energie of telecommunicatie uit te voeren. Zo niet, beschikken de mede-eigenaars over een termijn van twee maanden om zich te verzetten op basis van een rechtmatig belang, dat zich in (één van) de volgende situaties voordoet:

In geval van betwisting oordeelt de vrederechter van de plaats waar het gebouw gelegen is.

De nieuwe wet op de mede-eigendom bepaalt dat de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten. Deze maatregel moet een efficiëntere invordering van de achterstallige bijdragen mogelijk maken. In geen geval heeft de syndicus nog een machtiging van de algemene vergadering nodig om een vordering in rechte in te stellen.

De rente en het schadebeding die gevorderd kunnen worden wanneer een mede-eigenaar zijn bijdrage in de lasten niet betaalt, dienen voortaan wel in het reglement van mede-eigendom te zijn opgenomen. Een beslissing door de algemene vergadering of een opname in het reglement van (interne) orde zal niet meer volstaan. Deze maatregel is erop gericht om duidelijkheid te creëren voor de kopers van privatieven.

Wat het aspect van de bedingen en de sancties betreft, is er wel een overgangsregeling voorzien. Beslissingen die op 1 januari 2019 reeds genomen zijn door de algemene vergadering of al in het reglement van (interne) orde zijn opgenomen, blijven geldig tot wijziging.

De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.

Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Aldus legt de wetgever, gelet op de veroudering van tal van residenties, de verplichting op om een spaarpot voor grote werken aan te leggen, zodat de mede-eigendom niet te kampen heeft met een gebrek aan middelen indien herstellingen of renovatiemaatregelen zich opdringen.

Wel kan de vereniging van mede-eigenaars met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen om het verplichte reservekapitaal niet aan te leggen.

Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen, bijvoorbeeld op het vlak van de esthetiek van het gebouw, de veiligheid of de bestemming van het gebouw. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.

Voorbeeld: de eigenaar van de gelijkvloerse verdieping die op basis van de statuten niet moet meebetalen in de kosten van de lift, zal niet meer mogen meebeslissen over de lift.

Last but not least: de wet voorziet nu dat een lid van de algemene vergadering zich kan laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt.

Hiermee wordt er een einde gesteld aan de rechtsonzekerheid die hierover bestond en aan de talrijke discussies hierover op algemene vergaderingen. Er is nu geen betwisting meer mogelijk over het recht van de mede-eigenaar om zijn advocaat of technische raadsman mee te brengen naar de algemene vergadering, op voorwaarde dat de voorgenomen bijstand tijdig ter kennis van de syndicus gebracht wordt.

Lees ook:

- Regelgeving handelshuur pop-upwinkels en pop-uprestaurants